До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков — участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных кредитных продуктов в соответствии с потребностью клиентов.

Рынок ипотеки в России находится в стадии своего качественного формирования. В то же время наблюдаются высокие темпы его роста — все больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2005 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 году уже 8,6%, а в 2007 году по итогам первого полугодия — 14%1.

Темпы развития ипотечного рынка превзошли самые смелые ожидания экспертов. Начиная с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличивается примерно на 30–35% ежегодно. Объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2007 года вырос до 486,2 млрд руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 ян-варя 2007 года, по оценкам РИА «РосБизнесКонсалтинг» (РБК).

Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. Так, например, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard Poors на 01.01.2007, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП была крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в странах Евросоюза2.

По суммарному объему ипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам. Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительство планирует увеличить долю объема ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2010 году, а к 2011 году достичь уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%4.

Кроме того, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупки недвижимости в России остается пока крайне низким. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в США — 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы — 25%.

Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20 задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши — $300, Латвии — $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах $17–25 тыс. Что касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения.

Потенциал российского рынка ипотечного кредитованияСостояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населения крупнейших городов РФ абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями (табл. 1).

Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. По данным портала «Русьипотека», потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке — примерно 0,2 млрд. Таким образом, потребность в новом строительстве составляет около 1,3 млрд кв. м. Однако пока ежегодный ввод нового жилья в несколько раз отстает от этот показателя;

2) либерализация условий ипотечного кредитования со стороны банка. Одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования является постепенное снижение ставок до 12–15% в рублях и 9–14% в валюте. Однако в промышленно развитых странах ставка по ипотечным кредитам ниже: в США, например, она составляет 5–6% годовых, в Испании 3–4%. Однако объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, который в 2006 году составил 9,8%;

3) перемещение ипотечных операторов в регионы. Одной из отличительных особенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами существует огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с иностранными, а крупные частные — с региональными5;

4) рост ипотечных программ. Количество ипотечных программ неуклонно растет, одновременно происходит их постепенная переориентация на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Собственные ипотечные программы активно продвигают Росбанк, УРАЛСИБ, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других;

5) появление специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года образовался Городской Ипотечный Банк — третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский Ипотечный Банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя внимание на развитии данного направления;

6) изменение схем рефинансирования. В 2005 году крупные банки начали активно рефинансировать ипотеку, продавая портфели друг другу. Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда ДельтаБанк приобрел у банка DeltaCredit пул кредитов в размере $10 млн, далее последовала сделка Райффайзенбанка и Городского Ипотечного Банка. А уже в 2006 году были проведены первые сделки по секьюритизации ипотеки.

Таким образом, на данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направ-лений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. Этим и объясняется стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По данным Банка России на 1 апреля 2006 го-да, их число составило 414 (или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации), а в 2007 году насчитывалось уже 520 кредитных организаций.

Система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом, поскольку:

она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса, его социальной основы; посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;

система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

3) низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство6;

4) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;

5) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг; 6) большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;

7) большим количеством субсидий в этой сфере, их «слабой адресностью». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья; 8) высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;

9) непрозрачными источниками доходов граждан; В настоящее время ипотечное кредитование является наиболее востребованным и динамично развивающимся направлением розничного бизнеса российских банков.

На данный момент ипотечные ссуды входят в продуктовый ряд практически всех круп-ных иностранных банков, развивающих в России розничное направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранного капитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовых корпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся конкуренции перед банками встает ост-рейшая задача увеличения точек присутствия банка на региональных рынках, банки активно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все новые отделения и дополнительные офисы. Регионы представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

Таким образом, можно констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют меж