Договор купли-продажи недвижимости зачастую порождает на практике много вопросов у бухгалтеров, поскольку методология отражения в бухгалтерском учете операций с недвижимостью попросту отсутствует. Применение в данной ситуации обычного порядка отражения операций с основными средствами не всегда возможно.

Большая часть спорных ситуаций возникает, когда приобретенный по договору объект недвижимости начинает эксплуатироваться покупателем до подачи документов на государственную регистрацию прав.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи... их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Порядок регистрации устанавливается Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, . Следовательно, до момента регистрации продавец остается собственником объекта недвижимости, а покупатель им еще не является. Об этом же говорится и в п. 2 ст. 8 ГК РФ: Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Объект недвижимости передается по акту приемки-передачи, который подписывается сторонами. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и соответствующих документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). На практике такая процедура, как правило, длится гораздо дольше. Таким образом,

фактическая передача объекта и переход права собственности на него всегда происходят в Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные… налоговые вычеты».

Для того, чтобы получить вычет, покупателем одновременно должны быть соблюдены три условия, установленные п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ: В Письме Минфина России от 13.07.2005 N 03-04-11/158 было дано разъяснение по этому поводу и отмечено, что налогоплательщик имеет право на вычет с того момента, как объект принят к учету в соответствии с требованиями ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

По общему правилу принятие к бухгалтерскому учету основного средства (как на счет 01 Основные средства, так и на счет 03 Доходные вложения в материальные ценности) осуществляется после

перехода права собственностиВ то же время объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н).

Кроме того, как указано в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, в случае, если объект, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и организацией на объекте фактически ведется хозяйственная деятельность, данный объект недвижимого имущества обладает всеми признаками основного средства, установленными п. 4 ПБУ 6/01.

В налоговом учете, объекты основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, принимаются к учету с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию этих прав (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Учитывая изложенное, входной НДС по объектам недвижимости в части, приходящейся на долю облагаемых НДС операций, возможно принять к вычету после подачи документов на государственную регистрацию в случае выполнения всех остальных условий принятия к вычету.

Аналогичное мнение приведено в Письме Минфина России от 13.07.2005 N 03-04-11/158: При приобретении основных средств (объектов недвижимости), используемых при осуществлении операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость, суммы этого налога, уплаченные продавцу,

возможно принять к вычету после подачи документов на государственную регистрацию прав на приобретенное недвижимое имуществоТаким образом, суммы НДС, предъявленные организации при приобретении объекта основных средств, принимаются к вычету на основании счетов-фактур, выставленных продавцами, и соответствующих первичных документов, подтверждающих принятие этого объекта на учет, при условии его использования для осуществления операций, подлежащих обложению НДС (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

В случае отсутствия указанных документов объект основных средств не может быть принят к учету, а, следовательно, суммы НДС, предъявленные организации при его приобретении, вычету не подлежат.

Иными словами, покупатель получит право на вычет с момента подачи документов на государственную регистрацию при наличии документов, перечисленных в п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ

. В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;В случае, когда продавец получает аванс под будущую продажу недвижимости, необходимость начислить НДС в бюджет возникает сразу же в период получения аванса. А как определить факт отгрузки, если аванса не было? Ведь в случае продажи недвижимости отгрузки как таковой не происходит.

В п. 3 ст. 167 НК РФ сказано, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит Таким образом, ключевым моментом для исчисления налога на добавленную стоимость продавцом и выставления счета-фактуры покупателю является именно момент перехода права собственности на недвижимость, то есть, факт государственной регистрации, а не факт, например, подачи документов на регистрацию, как это происходит в отношении покупателя при использовании им права на вычет.

В момент такой реализации продавец выписывает и выдает покупателю счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ счет-фактура выставляется – не позднее 5 календарных дней считая со дня отгрузки товара, т. е., в нашем случае – не позднее 5 календарных дней со дня государственной регистрации.

Что же происходит на практике? Поскольку у покупателя, как было указано выше, право на принятие НДС к вычету возникает с момента подачи собственником (продавцом) документов на государственную регистрацию, он вправе обратиться в налоговый орган за вычетом, представив все необходимые документы, в том числе, счет-фактуру от продавца.

Однако в данном случае возникает вопрос, где покупателю взять счет-фактуру, если для продавца момент реализации (регистрация права на объект) еще не наступил и последний пока не вправе его выставлять?

Чтобы соблюсти нормы закона, покупателю остается только одно – дождаться, когда наступит момент государственной регистрации, который, на практике часто затягивается регистрирующими органами, что в целом нарушает право покупателя на своевременное получение налогового вычета.

Что касается продавца, то в отношении него позиция налоговых органов при проведении проверки может оказаться таковой, что организацию-продавца, выставившего счет-фактуру в 5-дневный срок с момента государственной регистрации могут обвинить в занижении налогооблагаемой базы по НДС, поскольку он не начислил налог в момент передачи имущества по акту, либо в момент подачи документов на государственную регистрацию права.

Однако в данном случае продавцу можно будет легко оспорить доводы налоговой инспекции, поскольку в момент передачи объекта по акту приемки-передачи, как впрочем, и в момент подачи документов на государственную регистрацию, переход права собственности еще не наступит, и, следовательно, счет-фактура, выписанная в данные моменты будет является недействительной. Ссылка налогоплательщика на приведенные выше

нормативные актыВ случае же, если продавец, опасаясь обратных претензий со стороны налогового органа, все же выставит счет-фактуру сразу после передачи объекта недвижимости по акту либо сразу после подачи документов на государственную регистрацию, то формально у покупателя появляется право обратиться за вычетом. Однако и здесь налоговым органом может быть отказано покупателю в вычете НДС до наступления момента перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку до этого момента продавец не имел права выставлять счет-фактуру в адрес покупателя.

Как известно, все неясности в области налогового законодательства трактуются в пользу налогоплательщика. Как показывает арбитражная практика, факт регистрации права собственности на приобретенный объект в большинстве случаев не влияет на момент возникновения права покупателя на вычет по НДС (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.2005 по делу N Ф04-7025/2005(15563-А27-31); Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2006 по делу N А12-30480/05-С29).

Лишь в немногочисленных случаях арбитражные суды приходят к выводу, что входной НДС может быть принят к вычету только после регистрации права собственности на недвижимость (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2005 по делу N Ф03-А73/05-2/3087).

Однако налогоплательщикам в подобных спорах с налоговыми органами следует ссылаться на вышеуказанное Письмо Минфина РФ от 13.07.2005 N 03-04-11/158, руководствуясь при этом п. п 3 п. 1 ст. 111 НК РФ, где указано, что выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений по различным вопросам налогового законодательства, данных ему либо неопределенному кругу лиц финансовым, налоговым или другим уполномоченным органом гос