Более 20 тысяч семей в Тверской области стоят в очереди на улучшение жилищных условий. А условия эти и впрямь неважные. Каждая десятая из нуждающихся семей проживает в ветхом и аварийном жилье, 15 процентов ютятся в общежитиях, примерно каждая пятая семья очередников до сих пор обитает в коммуналках. Есть еще значительная часть населения, которая не стоит ни в каких очередях, но также мечтает о более комфортном и просторном жилище. Спрос на жилую недвижимость опережает предложение. Цены на квартиры постоянно растут. Возможность купить жилье, заплатив всю сумму сразу, имеют очень немногие. Приобрести квартиру в рассрочку, расплачиваясь постепенно, можно за счет заемных средств. Об ипотечной программе рассказывает генеральный директор Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования Михаил Захаров.

-- Михаил Иванович, насколько широко использовалась ипотека в прошлом году? -- Выделено около трех тысяч ипотечных кредитов на сумму почти три миллиарда рублей. Объем ипотечного кредитования по сравнению с 2006 годом увеличился примерно в два раза.

Ипотечный кризис на западных рынках сказался и на российском ипотечном рынке. Российские банки до кризиса активно пользовались зарубежными заимствованиями, что было значительно дешевле отечественного фондирования. Кризис привел к сокращению иностранных кредитных ресурсов -- по разным оценкам, на 1 -- 2 миллиарда долларов. Это привело к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов. Зато резко возрос спрос на долгосрочные ресурсы внутри страны. В этих условиях выиграли солидные игроки отечественного кредитного рынка, в особенности Сберегательный банк РФ. Благодаря сравнительно низким процентным ставкам здесь приток клиентов возрос. В нашей области этот банк занимает три четверти объемов ипотечного жилищного кредитования. Отчасти благодаря этому тверской ипотечный рынок в 2007 году не ощутил негативного влияния ипотечного кризиса.

-- Разве не все ипотечные кредиты проходят через ваш фонд? -- Речь идет о реализации областной ипотечной программы, в рамках которой фонд обеспечивает предоставление субсидий отдельным категориям граждан, которые приобрели жилье с помощью ипотечных кредитов. Фонд осуществляет также рефинансирование ипотечных кредитов. Механизм рефинансирования прост. При выдаче ипотечного кредита по стандартам федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию залог приобретаемого жилого помещения оформляется ценной бумагой -- закладной. В ней приведены необходимые данные о заемщике и предмете ипотеки. Залогом при ипотеке выступает приобретаемая недвижимость. Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования, являющийся региональным оператором агентства, выкупает эти ценные бумаги и предлагает пулы закладных рефинансирующим компаниям, с которыми заключены соглашения. Банки, таким образом, возвращают суммы, затраченные на выдачу кредитов, и направляют полученные средства на новые кредиты по стандартам агентства. Недостаточное финансирование агентства из федерального бюджета привело к сокращению лимитов выкупа ипотечных пулов у региональных операторов. В 2007 году наш фонд рефинансировал 223 закладные на 235,5 миллиона рублей, и лишь 90 закладных на сумму 86 миллионов рублей прошли через агентство. Нарастить объемы рефинансирования по стандартам агентства на 40 процентов помогло сотрудничество с пятью альтернативными контрагентами фонда. Результатом политики рефинансирования стало снижение минимальной ставки по ипотечным кредитам на 0,25 процента и доведение ее в прошлом году до 10,75 процента.

-- Кто способен позволить себе ипотечный кредит по таким относительно невысоким ставкам? -- Распространенность ипотеки можно считать своего рода барометром благополучия жителей региона. К сожалению, пока далеко не каждая семья осилит многолетнее бремя ипотечного кредита. Есть возрастные ограничения, необходимо иметь достаточный уровень доходов для погашения кредита. Наконец, нужны средства на первоначальный взнос. По нашим оценкам, лишь примерно 12 процентов жителей области могут считаться надежными заемщиками. Конечно же, доля семей, нуждающихся в жилье, в несколько раз больше. Расширить круг участников помогает областная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007 -- 2009 годы». Исполнителем программы определен Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования. В рамках этой программы оказывается государственная финансовая поддержка в виде субсидий гражданам, приобретающим или строящим жилье на основе ипотечного кредитования. В 2007 году в программе приняли участие жители 31 муниципального образования области. Заключено 1127 договоров (на 112 больше, чем в 2006 году) на общую сумму 119,2 миллиона рублей.

Кроме Твери (на областной центр приходится почти половина заключенных договоров) активно участвуют в программе Кимры и Ржев, Удомельский, Конаковский, Калининский, Бологовский, Лихославльский, Западнодвинский районы. За прошлый год число участников областной целевой программы с периферии возросло в 1,6 раза. В лидирующем Удомельском районе субсидиями воспользовались 0,6 процента проживающих в этом муниципальном образовании семей.

-- На какие цели расходуются полученные субсидии? -- На компенсации первоначального взноса и на погашение части процентов по полученным кредитам. Каждый вложенный бюджетный рубль позволил привлечь в прошлом году на рынок жилья 7,7 рубля кредитных ресурсов и 3,7 рубля средств граждан. Участниками программы приобретено 57,2 тысячи квадратных метров жилой недвижимости на общую сумму почти 1,4 миллиарда рублей. Замечу, что приобретение происходит в основном на вторичном рынке, доля нового жилья снизилась с 20 процентов в 2006 году до 17 процентов в прошлом. Причина, думаю, понятна: неподъемные цены на первичном рынке. Реализация областной целевой программы позволила снизить за прошлый год ставку по ипотечным кредитам на 2,5 процента и довести ее до 12,27 процента.

-- Какие позитивные моменты по итогам реализации областной целевой программы в 2007 году вы бы отметили? -- Прежде всего, конечно, рост числа участников программы. По сравнению с 2004 годом их стало в 2,4 раза больше. Снижается доля собственных средств граждан на приобретение жилья: если в 2006 году она составляла 38 процентов, то в 2007-м уже 23 процента. Доля государственных субсидий в прошлом году достигла 9 процентов. И 68 процентов составили ипотечные кредиты на сумму 918,2 миллиона рублей. С нами работает девять кредитных организаций, крупнейшая по объемам выделяемых заемных средств -- Сбербанк.

-- Кто они, счастливчики, имеющие право на субсидию? -- Особо выделена категория «молодая семья», это подавляющее большинство участников программы -- 926 семей. Получателями субсидий стали также областные и муниципальные бюджетники, государственные гражданские служащие, федеральные бюджетники, а также работники предприятий и организаций на условиях софинансирования работодателем. По профессиональному составу семей на первом месте представители рабочих специальностей -- более трети участников программы. Вторую позицию занимают сотрудники коммерческих структур -- почти четверть общего числа семей. В программе также участвуют сотрудники правоохранительных органов и военнослужащие, работники образования и здравоохранения, научно-технические работники, государственные и муниципальные служащие и другие категории работающего населения. Таким образом, можно с полным основанием сказать, что в ипотечное кредитование вовлечены практически все социальные и профессиональные слои граждан.

-- Вы удовлетворены масштабами ипотеки? -- Влияние ипотечного жилищного кредитования в решении квартирного вопроса, естественно, растет, но остается все еще незначительным. По нашим подсчетам, около десяти процентов жилья приобретается и строится за счет ипотечных кредитов.

-- При каких условиях роль ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы могла бы возрасти? -- Первое условие очевидно. В прошлом году средняя стоимость жилья увеличилась на 23,2 процента, а средние доходы семьи лишь на 18,3 процента. Необходим качественный рост экономики региона и повышение на этой основе жизненного уровня, чтобы доходы граждан подтягивались к растущим ценам на жилье. Пока же для развития ипотеки необходима более существенная государственная поддержка. Мы полагаем, что предельный возраст категории «молодая семья» следует увеличить с 30 до 35 лет. Необходимо поднять размер субсидии для семей, софинансирование которых проводится работодателями, с 40 тысяч до 100 тысяч рублей. Категорию «федеральные бюджетники» следует уравнять в получении субсидий с работниками региональной и муниципальной бюджетной сферы. В настоящее время пока не востребована категория семей, в которых рождается одновременно трое и более детей. Считаем целесообразным изменить содержание этой категории следующей формулировкой: «Граждане, в семьях которых воспитывается более двух детей в возрасте до 16 лет». В течение последних двух лет предельный размер субсидии оставался без изменений, а стоимость жилья резко возросла. Предлагаем установить предельный размер субсидии 200 тысяч рублей. В совокупности эти меры позволили бы увеличить число участников областной целевой программы на 580 семей. Соответствующие предложения фонд направил в администрацию Тверской области.

Евгений ШИМИН