Рынок ипотечного кредитования в каждом регионе России развивается по-своему. Один из ведущих российских кредитных брокеров "ФОСБОРН ХОУМ", проанализировав рынки Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской, Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областей, произвел расчет средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке (Индекса Фосборн) по итогам января 2008 года.

Москва и Московская областьЯнварь ознаменовался достаточно масштабной корректировкой ипотечных программ, причем изменения коснулись всех направлений ипотеки: первичного и вторичного рынка, кредитования загородной недвижимости и залогового кредитования. Произошло это потому, что банки поняли: в ближайшее время рассчитывать на окончание кризиса ликвидности и стабилизацию финансовых рынков не приходится. Банки вынуждены не только изыскивать ресурсы на продолжение реализации программ по кредитованию населения, но и защищать себя от возможных потерь. Ставки повысили такие кредитные организации, как ВТБ-24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Уралсиб, Московский банк реконструкции и развития, РосЕвроБанк и Банк Москвы (по ряду программ). В среднем ставки повысились на 1%.

Индекс Фосборн с августа по ноябрь прошлого года демонстрировал рост, что объяснялось, в первую очередь, общим повышением ставок по ипотеке в связи с кризисом ликвидности. Однако в декабре индекс был ниже, чем в ноябре. Произошло это не из-за понижения банковских ставок — они остались на уровне предшествующего месяца, а из-за перераспределения спроса. Дело в том, что при расчете индекса в качестве весов выступают доли клиентов “ФОСБОРН ХОУМ”, которые воспользовались тем или иным предложением компании, формирующим спрос на ипотеку. К концу прошлого года количество программ по кредитованию заемщиков с “серой” зарплатой и заемщиков, желающих взять кредит без первоначального взноса, резко сократилось. В то же время в банки стали обращаться люди “с деньгами”, придерживавшие накопления в ожидании падения ипотечных ставок и цен на недвижимость. Но произошло обратное: ставки стали повышаться, цены на жилье тоже поползли вверх. Люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а доли заемщиков на сроки более 10 лет немного сократились. Кредиты на короткие сроки и с большим первоначальным взносом, как известно, выдаются по более низким ставкам, чем на длительные сроки и с мизерным первоначальным взносом (либо без такового). Следовательно, в декабре изменение индекса произошло за счет перераспределения спроса на ипотеку, что объясняется сокращением на рынке доли sub-prime (нестандартных) кредитов.

В январе этого года картина распределения спроса примерно такая же, как в декабре прошлого: предпочтения большой группы потребителей склонились в сторону менее рисковых программ с существенным первоначальным взносом и сроком кредитования до 10 лет. Однако стоит отметить, что в январе данное явление было не столь ярко выражено. Причиной могли послужить как продолжительные новогодние праздники, так и то, что значительная часть отложенного спроса реализовалась в конце прошлого года.

Наиболее популярными среди заемщиков программами по-прежнему являются ипотечные программы со сроками кредитования 10—15 лет. Снизилась по сравнению с декабрем 2007 года доля заемщиков со сроком кредитования до 5 лет. Постепенно выравниваются доли заемщиков, кредитующихся на сроки 5—10 и 15—20 лет. На срок до 20 лет в московском регионе кредитуется около 90% всех заемщиков. Таким образом, данная статистика подтверждает тот факт, что типичный российский заемщик старается, в отличие от большинства американских, как можно быстрее выплатить свой долг банку. Поэтому повторение американского сценария развития рынка ипотеки, когда населению выдавались высокорискованные sub-prime кредиты, в России в ближайшем будущем вряд ли возможно.

В то же время выросли банковские ставки. В большей степени изменения затронули кредитование новостроек, загородной недвижимости и залоговое кредитование — лучшие ставки по этим программам в большинстве своем увеличились. Однако говорить только о повышении ставок неверно. Например, лучшие ставки в иностранной валюте по самому популярному направлению ипотечного кредитования — в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10—15 лет — остались на уровне декабря 2007 года.

По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,4%), и только 4,6% договоров приходится на первичный рынок. В долларах США в январе 2008 года в Москве было заключено около 88% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 10,9% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,1% — в швейцарских франках. Несмотря на прогнозы западных аналитиков о возможном в скором времени росте курса доллара по отношению к другим валютам, в московском регионе доля долларовых заимствований остается очень высокой. До сих пор наиболее популярной программой среди заемщиков является программа кредитования в долларах США на вторичном рынке жилья на 10—15 лет.

Российские регионыВ регионах, как и в Москве, наблюдалась похожая ситуация: программы кредитования корректировались, лучшие ставки в большей или меньшей степени менялись. По итогам января зафиксирован рост средневзвешенных значений лучших ставок предложения во всех регионах (кроме Санкт-Петербурга) по сравнению с показателями декабря 2007 года.

Так, в Нижегородской области в абсолютном выражении произошел рост индекса на 0,19 процентных пункта (п. п. )по кредитам в иностранной валюте и на 0,05 процентных пункта в рублях, в Свердловской области — на 0,19 п. п. и 0,03 п. п., в Новосибирской области — на 0,2 п. п. и на 0,06 п. п. соответственно.

Немного выделяется на этом фоне Санкт-Петербург и Ленинградская область, где, несмотря на изменения в январе банковских программ, средневзвешенная ставка по ипотеке в иностранной валюте осталась на прежнем уровне и составила 9,96%.

По кредитам в рублях в северной столице возобладала общая для регионов тенденция. В связи с этим рост индекса в абсолютном выражении был зафиксирован на уровне 0,07 п. п.

Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля рублевых ипотечных кредитов составляют 55% среди всех подобных заимствований. В Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях доля рублевой ипотеки находится на уровне 85—95%.

Диаграммы предоставлены компанией “ФОСБОРН ХОУМ”,Все права на материалы, находящиеся на сайте www. birzhaplus. nnov. ru, охраняются в соответствие с законодательством РФ, в том числе, об авторском праве и смежных правах. При любом использовании материалов сайта и сателлитных проектов, ссылка на www. birzhaplus. nnov. ru обязательна.