". В противном случае Вам следует закрыть это окно вашего Интернет-браузера и прекратить дальнейшее пользование службой "Лента новостей" Казахстанского юридического портала.

Посмотреть комментарии к новостиСпустя почти семь лет после создания системы ипотечного кредитования, объединяющей банки-партнеры и оператора ипотечного рынка, рефинансирующего кредиторов, интерес к ипотеке по-прежнему велик. Это объясняется и нехваткой достаточного ассортимента финансовых инструментов для имеющих не очень большие деньги граждан, и вздутыми ценами на недвижимость, и отсутствием альтернативы для решения пресловутого жилищного вопроса. Есть спрос – есть и предложение, и отовсюду яркие плакаты призывают граждан воспользоваться ипотекой для решения сегодняшних проблем за счет завтрашних доходов. Автор - юрист

Н. ТартаковскаяТем не менее следует констатировать, что и сегодня ипотека остается столь же непознанной и загадочной для граждан, как и раньше. Мало кто, обратившись за кредитом, полностью осознает, сколько приобретаемая в ипотеку по высокой стоимости квартира на деле будет стоить приобретателю, какой реальный процент составляет ставка вознаграждения по кредиту, что именно включает в себя пресловутая «комиссия банка». Семь лет победного марша ипотеки по стране так и не привели к проведению «финансового всеобуча» населения, по-прежнему плавающего в мутном океане финансовых услуг. Иллюзия доступности ипотеки позволяет молодому специалисту бросать небрежное: «Нашел квартиру, всего двести тысяч у. е., надо брать!» И никто этому не удивляется, о последствиях же думают мало…

А услуги на рынке ипотеки, между тем, оставляют желать лучшего. Как раньше в каждом жилом доме открывалась очередная, похожая на другие, аптека, так и нынче на каждом углу нам предлагают ипотечные кредиты, похожие один на другой, как две капли воды. Совершенно ясно, что семь лет система ипотечного кредитования только лишь шлифовала схему выдачи одинаковых ипотечных кредитов под высокий процент и имеющих одинаковый принцип погашения.

С прискорбием можно констатировать, что развитие ипотеки в Казахстане имеет «однобокий» характер: наряду с массированным предложением на рынке услуг кредитующих организаций и увеличением их количества выбор невелик, «продуктовая линейка» практически не расширяется, и процентные ставки остаются очень высокими. Присмотримся попристальнее – на прилавке предложений совершенно отсутствуют продукты с гибкой схемой кредитования, имеющие широкое применение в странах, где ипотека развивается в соответствии с законами рынка. Нет кредитов, содержащих льготные кредитные периоды, нет возможности перехода клиента из банка в банк, не варьируются платежи, не отработана система индивидуального пересмотра ставок вознаграждения в сторону их уменьшения, не применяются удобные и доступные для потребителя кредитные линии. Россия, ранее отстававшая в этой сфере, нынче с гораздо большим вниманием относится к адаптации кредитов к потребностям рынка. Так,

по данным пресс-службы российского Сбербанка, лидера на рынке ипотеки, пользующийся большим спросом у населения кредит «Молодая семья» дополнительно предусматривает возможность отсрочки погашения основного долга – на период строительства жилья. После рождения ребенка срок кредитования варьируется по желанию заемщика, в частности, может быть продлен на пять лет. Существующие в настоящее время программы жилищного кредитования этого банка позволяют достаточно полно охватить различные потребности заемщиков, однако в случае необходимости специалисты гарантируют возможность их модификации. «Дышат в затылок» лидеру и другие кредитующие организации.

Московский банк реконструкции и развития, к примеру, дифференцирует ставки кредитования недвижимости на первичном и вторичном рынках, снижая ставку по кредитам на вторичном рынке.

Регионы проводят собственные ипотечные программы для различных категорий населения. Внедряются и другие новшества, так, некоторые московские банки готовы списывать остаток кредита в случае форс-мажорных обстоятельств, сегодня технология прощения прорабатывается и может стать еще одним, весьма существенным обстоятельством, которое привлечет клиентов.

И это Россия, где ипотека моложе нашей, казахстанской. Думается, что особенность развития отечественной ипотеки, столь отличная от мировых аналогов, имеет место в связи с некоторой «загосударствленностью» ипотечной сферы, что делает ее нерасторопной и неподвижной. Специфика казахстанской ипотеки такова, что не ипотечный рынок приспосабливается к спросу с учетом возможностей и интересов потребителя, а потребителя загоняют в прокрустово ложе существующей ипотеки. Происхождение реверансов потребителям со стороны отдельных финансовых институтов в виде кредитов, выдаваемых без подтверждения доходов, или кредитов, выдаваемых в короткие сроки, объясняется очень высокими ставками вознаграждения, высокой разовой комиссией и большим спросом на жилье, дающими кредиторам возможность минимизировать свои риски.

Принцип «не нравится – не бери» приводит к тому, что кредиты не берет собственно целевая группа – граждане, реально нуждающиеся в жилище или в его усовершенствовании, но имеющие средний и ниже среднего доход. Берут же кредиты люди, которым либо невыгодно отвлекать средства из оборота либо нужно завуалировать накопленное богатство, и они приобретают в ипотеку новые и новые дома и квартиры, порой сохраняя их запертыми на ключ и нанимая людей для имитации жизнедеятельности в них. Поскольку в данном случае приобретение недвижимости в ипотеку – лишь способ сохранить и приумножить деньги за счет удорожания недвижимости, рынок арендного жилья также не развивается по установленным во всем мире правилам. Во-первых, деньги вкладываются в большинстве случаев в элитное жилье, а во-вторых, передача жилья в аренду – тоже работа, делать которую богатые собственники не считают нужным.

Банкам второго уровня заниматься совершенствованием и развитием ипотеки совершенно не интересно – так торговец улетающими с лотка горячими пирожками с капустой не заинтересован разнообразить ассортимент товара и дополнительно жарить пирожки с яблоками – некогда и незачем. Спрос на ипотечные кредиты по-прежнему велик, несмотря на их тяжеловесность и высокие ставки вознаграждения. В течение длительного срока цены на недвижимость остаются очень высокими, и установление залоговой стоимости в размере 70% и меньше рыночной создает иллюзию низких рисков для кредиторов. Стабильность цен наряду с высоким спросом на кредиты позволяет кредиторам продавать свой однообразный продукт без расширения продуктовой линейки. Кто сегодня задумывается о том, что падение цен на недвижимость может стать настоящей катастрофой как для заемщиков, так и для кредиторов. Может, стоит вспомнить печальный опыт прежнего Жилстройбанка, когда людям было выгоднее бросить ключи от квартиры на стол банкира, нежели и дальше выплачивать ставший невыгодным кредит?

Проведение государственной программы кредитования доступного жилья через систему ипотечного кредитования также не способствует развитию ипотеки. Проводится программа по строго регламентированной схеме, не меняющейся из года в год, а направленность ее не вполне соответствует реальным возможностям целевой группы, включающей работников социальной сферы, молодые семьи и госслужащих (безусловно, определенной части госслужащих такая ипотека по плечу, только вот вправду ли они нуждаются в таком доступном жилье?), отсюда и вялость в ее проведении. Оператор же ипотечного рынка, являясь участником работы по государственной программе, практически трансформировался в некое структурное подразделение Министерства финансов, он занят государственной программой обеспечения населения доступным жильем, и совершенствовать систему рыночной ипотеки ему не интересно и не нужно. Работа по снижению ставки вознаграждения сводится к элементарному давлению на банки-партнеры в части снижения той части маржи, которая предоставляется им. А ведь ставка вознаграждения по займу зависит не только от естественного желания банка получить прибыль, но еще и от уровня инфляции в стране, и от стоимости привлекаемых денег. Банки нехотя проводят регулируемую государством вялую работу по государственной программе потому, что маржа банка в рамках программы составляет 2,2%, а это для банка цифра непривлекательная. В целом затраты по обслуживанию клиентов в рамках госпрограммы и рыночной программы одинаковы, однако банк по «рыночным» программам получает гораздо больше дохода, чем по госпрограмме, ввиду чего охотно и много торгует дорогими и однообразными кредитами и совершенно не желает что-либо изменять в существующей схеме работы. Реализация государственных программ обеспечения населения доступным жильем посредством ипотеки вообще не способствует развитию таковой и становлению ее на рыночные рельсы: участники системы ипотечного кредитования привыкают безынициативно и без особого интереса действовать «по указке» государственных участников программы, что лишает ипотечный рынок его рыночной сущности. Объединение банков-кредиторов в единую систему, действующую по распоряжению «сверху», обеспечило законсервированность и неподвижность форм кредитования, что является весомой помехой для естественной конкуренции и напрямую связанным с конкуренцией понижением ставок вознаграждения. Между тем работа аналогов казахстанского оператора ипотечного рынка в странах, имеющих развитую ипотечную систему, напротив, всегда активизировала рынок. «Загосударствленность» ипотеки, нуждающейся в рыночной гибкости, приводит к торможению ее развития. В проигрыше остается слой населения, реально нуждающийся в улучшении жилищных условий и способный справиться с ипотекой, даже и с учетом необходимости учитывать инфляцию, будь она, эта ипотека, гибче и удобней.

Кроме того, существует масса других проблем, тормозящих развитие рыночной ипотеки в республике, а следовательно, и внедрению приемлемых схем кредитования, делающих ипотеку более дешевой и доступной.

Одной из весомых помех для развития, на наш взгляд, является чрезмерный контроль АФН за ипотечными организациями – финансовыми институтами, имеющими возможность наибольшей адаптации к потребнос